Votre Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) arrive à expiration alors que votre bail est toujours en cours ? Vous êtes propriétaire et vous ne savez pas si vous devez le refaire ? Ou vous êtes locataire et vous vous demandez quels sont vos droits ?
Cet article vous donne les règles claires pour gérer un DPE périmé pendant la location. Vous saurez exactement quelles sont vos obligations et les risques, que vous soyez bailleur ou locataire.
La Règle : Faut-il Obligatoirement Refaire un DPE en Cours de Bail ?
La réponse courte est non. La loi n’impose pas d’obligation légale de refaire un DPE si le bail se poursuit avec le même locataire. C’est ce qu’on appelle la tacite reconduction. Le bail continue, les conditions restent les mêmes, même si le diagnostic arrive à expiration.
L’obligation de fournir un DPE valide s’applique uniquement au moment de la signature du bail avec un nouveau locataire. C’est à ce moment-là que le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) doit être complet et à jour.
Rappel des durées de validité des DPE : La validité standard est de 10 ans. Mais attention, les anciens diagnostics ont des durées de vie plus courtes pour s’adapter à la nouvelle méthode de calcul.
- DPE réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 : valide jusqu’au 31 décembre 2022.
- DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 : valide jusqu’au 31 décembre 2024.
- DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 : valide pour 10 ans.
Attention aux Exceptions : Quand le Renouvellement Devient Nécessaire
Même si la règle générale est de ne rien faire en cours de bail, il existe des situations où le renouvellement du DPE devient inévitable. Ignorer ces cas peut vous exposer à des risques, notamment financiers.
Le locataire en fait la demande
Depuis le 1er janvier 2023, la performance énergétique d’un logement est un critère officiel de décence. Concrètement, un logement très énergivore peut être considéré comme « indécent ». Pour cette raison, votre locataire a le droit d’exiger un DPE à jour pour vérifier que son logement respecte les seuils légaux.
Si un locataire vous le demande, vous ne pouvez pas vraiment refuser. Un DPE valide est la seule preuve que le logement n’est pas une « passoire thermique » interdite à la location.
Le propriétaire souhaite augmenter le loyer
C’est l’exception la plus importante. Si votre logement est classé F ou G (les passoires thermiques), toute augmentation de loyer est interdite. Cela concerne la révision annuelle basée sur l’IRL, mais aussi la réévaluation du loyer entre deux locataires.
Un DPE périmé crée une incertitude. Votre locataire peut facilement contester ou bloquer toute tentative d’augmentation en argumentant que le logement est peut-être une passoire thermique. Pour pouvoir augmenter le loyer sereinement, vous devez prouver avec un DPE valide que le logement est classé E ou mieux.
DPE Périmé et Passoires Thermiques (F & G) : Les Risques Majeurs
La loi Climat et Résilience a changé les règles pour les logements les plus énergivores. Si votre DPE est périmé, vous ne savez pas officiellement si votre bien est une passoire thermique. Le refaire est le seul moyen de connaître les risques qui pèsent sur votre location.
Les propriétaires de logements classés F et G font face à deux sanctions principales :
- Le gel des loyers : Depuis le 24 août 2022, il est formellement interdit d’augmenter le loyer de ces logements.
- L’interdiction de location : Un calendrier progressif rend la location de ces biens impossible.
Refaire le diagnostic de performance énergétique (DPE) est donc nécessaire pour les propriétaires qui veulent s’assurer que leur bien peut rester sur le marché locatif. Anticiper permet de planifier une éventuelle rénovation énergétique.
Calendrier des interdictions de location
Ce tableau résume les dates clés à connaître. Si la performance énergétique de votre logement tombe dans l’une de ces catégories, vous ne pourrez plus le louer à partir de la date indiquée pour tout nouveau contrat de location.
| Classe énergétique | Seuil de consommation | Date d’interdiction de location |
|---|---|---|
| G+ | Supérieure à 450 kWh/m²/an | 1er janvier 2023 (Déjà en vigueur) |
| Ensemble des G | Entre 420 et 450 kWh/m²/an | 1er janvier 2025 |
| Ensemble des F | Entre 330 et 420 kWh/m²/an | 1er janvier 2028 |
| Ensemble des E | Entre 250 et 330 kWh/m²/an | 1er janvier 2034 |
Guide Pratique : Que Faire Selon Votre Situation ?
La situation n’est pas la même si vous êtes propriétaire-bailleur ou locataire. Voici des conseils concrets pour chaque cas de figure.
Pour les propriétaires-bailleurs
Si le DPE de votre bien arrive à expiration, ne restez pas inactif. Voici une approche simple pour éviter les problèmes.
- Anticipez. N’attendez pas la demande de votre locataire ou la fin du bail. Commandez un nouveau diagnostic de performance énergétique pour avoir une vision claire de la situation.
- Connaissez la vraie classe énergétique. La méthode de calcul du DPE a changé en 2021. Un logement classé D avant cette date pourrait aujourd’hui être classé E. Seul un nouveau DPE vous donnera son classement actuel.
- Planifiez les travaux de rénovation. Si le nouveau diagnostic révèle une classe F ou G, vous savez que vous devrez agir. Commencez à vous renseigner sur les aides et à planifier les travaux pour améliorer la performance énergétique du logement et pouvoir continuer à le louer.
Pour les locataires
Si vous pensez que votre DPE est périmé ou que votre logement est une passoire thermique, vous avez des droits. Voici les étapes à suivre.
- Vérifiez la date du DPE. Elle est mentionnée sur le diagnostic qui doit être annexé à votre contrat de location.
- Dialoguez avec le propriétaire. C’est la première étape. Expliquez-lui que vous souhaitez un diagnostic à jour pour connaître la performance énergétique réelle du logement.
- Connaissez vos droits. Si le logement est une passoire thermique (F ou G), votre propriétaire n’a pas le droit d’augmenter votre loyer. Si le logement est classé G et que le bail doit être renouvelé après le 1er janvier 2025, ce ne sera plus possible.
- Utilisez vos recours. Si le propriétaire refuse de faire un nouveau DPE ou de réaliser les travaux nécessaires, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure par lettre recommandée. Sans réponse, la commission départementale de conciliation peut être saisie.
FAQ – DPE périmé en location
Un DPE réalisé en 2019 est-il encore valable ?
Non. Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 voyait sa validité s’arrêter le 31 décembre 2024. Il doit donc être refait pour toute nouvelle mise en location ou si le locataire en fait la demande.
Mon propriétaire refuse de refaire le DPE, quels sont mes recours ?
Commencez par une demande écrite par lettre recommandée. Si cela ne suffit pas, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. C’est une démarche gratuite qui vise à trouver une solution à l’amiable avant d’envisager une action en justice.
Puis-je renouveler le bail de ma location classée G en 2025 ?
Non. À partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G sont interdits à la location. Cette interdiction s’applique à la signature de tout nouveau contrat, y compris un renouvellement de bail. Le bail en cours peut continuer jusqu’à son terme, mais ne pourra pas être reconduit ensuite.
Combien coûte un nouveau DPE ?
Le prix varie selon la surface du logement et la région. En général, il faut compter entre 100 € et 250 € pour un diagnostic de performance énergétique réalisé par un diagnostiqueur certifié.
